株式会社 SUN ROOM（サンルーム）

まずは、お客様が「なぜ投資を行うのか、どのような投資をしたいか」をお聞かせください。

お客様の考え方を理解した上で、どのような投資があるのかを私どもがご提案します。現金でスタートできる区分マンションから、金融機関の借入をおこなう収益物件まで、投資の方法は多数あります。

「まずは区分マンションから」といった話も聞きますが、お客様の将来に向かうビジョンによっては、それが必ず正しいとも限りませんし、皆さんそれぞれに投資スタイルも異なります。私どもは、お客様が投資を行う本来の理由を大切にしたいと考えます。

一般的には、投資物件の20％程度といわれています。

購入時の自己資金額が多いほど返済負担は低くなりますし、金融機関にとっても、自己資金が多いお客様の方がリスクは少なく信用を得やすいかとは思います。

ただし、購入後にも維持管理費や退去時の原状回復、大規模修繕等必要となる費用にも備えておかなければいけません。

また、金融機関によっても自己資金の負担額が変わってきますので、お客様の資金状況にあわせて自己資金額を検討していくことをおすすめします。

自己資金は、今後のお客様の投資ビジョンを大きく左右します。当社では複数の金融機関との取引、ご紹介が可能です。どうぞお気軽にお問い合わせください。

自宅のローン借入中であっても、投資ローンを組むことは可能です。

但し、各金融機関での審査基準がございます。あまりにも高額なご自宅である場合は別として、金融機関によっては住宅ローンを組んでいる方のほうが返済履歴等の信用性が高まる、と言われることもありますので、その点はご安心ください。

ご心配ごとがありましたら相談の折にお話を伺います。

築年数が経過しているマンションのなかには、どことなく古さを感じる物件もあるでしょう。ですが計画的にメンテナンスを行い、修繕をしっかりとされていれば、収益物件として十分に活用することができます。

経年劣化は、実際の管理や修繕計画の差が現れやすいところですので、築年数にとらわれず現状を見て冷静に判断しましょう。

賃貸物件の用途が社宅などの場合は、戸建てよりもセキュリティ面がしっかりとしている分譲マンションの法人契約の際に好まれる場合もあります。

はい。2～3年といった期間を設定して行うのが一般的ではありますが、お客様が勤務する会社の転勤ペースに合わせて定期借家契約をすることも可能です。

しかし、契約期間内に所有者が戻ることを理由に途中解約することは難しいといえます。違約金が発生したり、現入居者が再度引っ越しする際の費用負担なども考えられるため、法人契約のお客様からは懸念されがちです。

民法など法令改正による状況変化もふまえて、初めて投資を検討するお客様には、ご契約について多角的に、しっかりとご提案をさせていただきます。

双方にメリットとデメリットがありますが、お客様の投資条件、予算によって優先順位が変わってきますので、それぞれのポイントを把握したうえで検討しましょう。

・一棟物件

戸数が多いので空室リスクを分散、軽減することができるメリットがあります。またリフォームや入居条件などのルール設定など棟全体のことをご自身の判断で決めることができます。ただし、物件が高額になること、管理運営の手間がかかる点がデメリットです。

・区分マンション

最大のメリットは、比較的少額から物件投資をスタートすることができる点です。予算に合わせて複数戸運用やエリア分散など、所有戸数や商圏を1戸単位で決めることができます。ただしそれぞれの空室リスク、物件管理の手間はデメリットとなるでしょう。建物に属したルール、入居条件をご自分で変更できないという点もあります。

まずは現地調査をさせていただきます。近年、土地の価格や建築費等値上がりの傾向が強くなっています。

土地所有者の方は本来、建築や投資条件として有利ではありますが、アパート運営で最も大切なのは「その地域での賃貸需要」です。この点、近隣の競合物件調査を行いご提案いたします。

また、アパート建築に限らず、条件によっては事業用地としての貸し出しやパーキング、貸倉庫など立地に合わせて他の方法も検討しながら、いかに最小の投資で最大の利益となるかを考えるのも大事です。投資の成功実績を得られれば、次のアパート経営への弾みもつきます。

「投資は自己責任」と自覚することが大事です。

少々厳しい言い方に感じるかもしれませんが、投資を通じていろんな人や物件と出会い、その出会いが良ければいいですが、そうでない場合もあるかもしれません。

1つアドバイスするならば、投資に「絶対」はありません。「絶対に●●ですよ」という言葉を使う方には注意した方が良いと個人的に思います。

入居者対応は管理会社が行うのが一般的です。その種類は、家賃回収や設備管理、アパート巡回、入居者調整といったように多岐にわたります。

管理会社によっては有償サービスプランを設定している場合もありますので、管理会社へ確認してみるとよいでしょう。

当社でも物件管理業務を承ることが可能です。ご希望の際ぜひご相談ください。

空室を防ぐには、物件の条件が整っていることに加えて、競合の有無が重要なポイントです。好立地にはどうしても競合が多くなります。

良い物件は真似されやすく、条件が整っているだけでは十分とはいいがたいでしょう。あくまでも、借りる意志決定をするのは入居者様です。オーナー様や管理会会社が見る物件のポイントと、選ぶ入居者様の理想にズレが生じている場合もあります。

ムダな投資は省いて必要な設備はしっかりと整えたうえで、今お客様が求めているものを考えるというのも大切なことだと思います。

家賃滞納は、賃貸経営におけるもっとも多い入居者トラブルです。賃貸管理やサブリースといったサービスを利用して家賃トラブルを回避する方法があります。

不動産会社に家賃回収委託をしたり、家賃保証を受けることもできますので、いろいろなサービスの導入を検討してみるとよいでしょう。

借主が物件を選ぶポイントとなるのは立地、そして物件の現況と家賃との折り合いでしょう。

ここで立地以外の話をさせていただくと、当社にも「室内をきれいにしているのにどうして空室が？」といった相談が多く寄せられます。室内だけでなく、外観や共用部分の安全性、駐輪スペース（放置自転車がないか）、ごみステーションの手入れ、ポストにたまったチラシなど、毎日暮らす場所が建物全体で清潔かどうかにも気を配りましょう。

高額費用をかけなくても、キレイを意識したメンテナンスを行うだけで、物件の印象がきっとよくなります。

ぜひご相談ください。現地調査と査定を行います。マンション売却価格についてもお話をうかがいます。
 
チラシやポータルサイトへの掲載、顧客への紹介など販売活動を行ない、お客様にとってより良い購入希望者を募ります。販売活動を含め査定はすべて無料です。

大分県における実情としては、中古マンションのほうが利回りはいいように見受けます。ただ、利回りには表面利回りと実質利回りの双方から検討する必要があります。

中古マンションの場合、修繕積立金や管理費等のコストが上昇する可能性が高くなりますので、実質利回りが下がることを考慮しなければなりません。

投資をするうえで利回りは非常に大事な数字ですが、総合的な数字をとらえながら物件を比較することが大事です。

「投資用物件を何にするか」の前に、十分な市場調査を行ってから収益に結び付きそうなプランを決めましょう。

まずは立地から考えるべきです。オフィス街や大学が近いエリアでは単身物件が良い、と思われがちですが、人気の高い学校区エリアであったり、公園や支所が充実した子育て世帯に人気のあるところならば、ファミリー層需要も見込めます。

一般的な考え方としては、単身物件のほうがアパート1棟の戸数が多くなるのでリスクヘッジを取りやすい反面、入れ変わり頻度も高くなるというデメリットもあります。

ファミリー層は、一度入居すると長く住む傾向がありますが、１棟あたりの戸数が少なくなるので、空室数が増えれば増えるほどキャッシュフローが薄くなります。

出費は発生します。購入時だけでなく、購入後にも税金や金融機関への返済、入居中の修繕や退去後の原状回復、大規模修繕など、出費が必要な場面が多く感じるかもしれません。

しかし、あくまでも必要な出費は投資だと考えましょう。入居者が喜んでくれる空間、長く住みたいと思える環境を整えてあげれば、出費よりもリターンの方が大きくなると思われます

当社では、インターネット広告などを用いて、さまざまなお客様に向けたアプローチ展開を行います。

同時に、当社の信頼おけるお客様や、パートナー企業の協力を仰ぎながら、オーナー様に代わって資料を配布するなど、入居者を早期に見つけられるよう尽力します。

実際に入居者様との契約を成立までは、費用発生はいたしません。

家賃査定から募集開始、空室期間に入居者あっせんにかかる負担はございませんので、ご安心ください。

家賃査定のみでも承ります。査定費用も無料です。賃貸業に精通したスタッフが査定いたしますので、安心してお任せください。

査定をご希望の物件本体に関する情報が必要となります。査定UPのポイントを正しく判断するために、修繕時期や入れ替え設備等、できるだけ多くの情報をご提供いただけると幸いです。

不動産会社でノウハウを蓄積した当社担当スタッフに、ぜひお任せください。

入居者募集から、家賃徴収、建物管理だけでなく、入居者の入退去時に必要な室内メンテナンス・リフォームといった修繕管理、家賃滞納トラブルまで対応可能な「賃貸管理サービス」をおすすめしています。

入居する方がいるということは、退去も当然に考えられます。退去の理由が、転勤や結婚といった人生における前向きな良い原因であればいいのですが、建物環境に対するクレームや不十分な設備、対応などネガティブな原因であれば、同じようなことを繰り返さないための対策が必要です。

空室対策に最も有効なのは、縁あって一度入居した方を退去させない仕組みづくりです。

現在入居している方にとって住みやすい環境を作ってあげることを最優先に考えることが、空室対策の近道といえるでしょう。

管理期間中の中途解約は可能です。３か月前を目処に書面にてご通知願います。

管理会社に委託する一番のメリットは、管理や入居者との関連手続きなどの手間が省けるということでしょう。

しかし、管理会社には、貸主と借主の間で起こりえるトラブルの仲介を担うという大事な役割があります。お部屋を紹介して入居してもらったらおしまい、ではなく、いかにして入居者に長く住んでもらうかということを、管理会社とオーナーで考えながら対応していくことが重要です。

オーナーがどんなに頑張っていても、入居者にはその取り組みがなかなか伝わりにくいものです。お客様の声に近い立場の管理会社とともに、人気を保てるような策を考え実践していくことで、収益を最大化することができるでしょう。

現在契約中の管理会社から当社へ切り替えを行う場合には、現行管理会社の解約手続きが必要です。

オーナー様から管理会社へ解約する旨の連絡をしていただければ、その後は当社が引継ぎを行います。

建物管理と入居者管理は別契約です。必ずしもセットで契約しなければならないものではありません。

これまでのご契約はそのままで問題ありません。

どうぞお気軽に事務所へいらしてください。

これまでの経験やアドバイスを交えて、不動産賃貸にまつわることをお話させていただきます。

設備の故障等といった連絡は、自主管理をなさっているオーナー様にとって手間と時間がかかるお悩みでしょう。同様のご相談数も非常に多いです。

しかし、住宅設備はライフラインですので、即対応が求められます。当社に物件管理をおまかせいただければ、このようなご連絡を一手に引き受けますし、すぐに工事業者を手配いたします。

即時対応がうまくいけば、入居者様の満足度もあがり、長期にわたって住み続けてもらえる理由となります。

入居者様の素行については、賃貸管理業者で受ける相談の中でも最も多いトラブルです。

弊社では、これまでの入居者対応経験を元に個別対応をさせていただきます。また、トラブルにならない方法や事前に防ぐための対策もご提案いたします。ご近所トラブルや契約に関する問題など、近年はさまざまな事件も実際に起こっていますので、対応が難しい問題については管理会社に任せたほうが安心です。

仮に入居者側の過失によるものだった場合は、入居者加入の家財保険での対応も可能です。保険加入状況を確認の上、双方の費用が最小になるよう努めます。

退去の際は、当社スタッフが立ち会って対応します。引き渡し時から退去する間の現況変更箇所の確認、原状回復費用に関する打ち合わせなど、入居者様との交渉もお引き受けします。

原状回復工事の時には、次の入居者を募集することを関上げながら、市場ニーズやフォーム等のご相談をさせていただく場合もあります。